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Définition :

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs. Il est généralement en contact avec ses confrères de la même branche, avec les mairies et communautés urbaines, les collectivités, les institutions, les avocats et les tribunaux.

Le champ d'intervention peut être varié. Les agents immobiliers ne sont pas limités par la loi à un domaine, mais l'expérience les fait souvent se spécialiser, ainsi que leur mode de rémunération. Certains répondent aux besoins des particuliers : logements, garages, terrains ; dans une diversité de situations urbaines ou rurales, de biens récents ou anciens, communs ou prestigieux. 10 % des agents immobiliers avec peu de mixité sont spécialisés en immobilier d'entreprise : bureaux, entrepôts, terrains industriels, commerces, activités spécifiques.

Pour être autorisé à exercer cette profession, l’agent immobilier doit, selon la loi Hoguet du 2 juillet 1970 (décret du 21 octobre 2005, JO du 23 octobre 2005) être titulaire d’une carte professionnelle qui doit porter la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce.»

S’il fait de la gestion, s’y ajoute l’activité «gestion immobilière». Cette carte est délivrée par la préfecture et a une durée de validité de 10 ans. Pour bénéficier de cette carte, l’agent immobilier doit justifier de son aptitude professionnelle, soit par un diplôme obtenu à l’issue de trois années d’études supérieures (juridiques, économiques ou commerciales) après le bac, soit par un diplôme universitaire de  technologie ou par un BTS en immobilier, soit encore par un diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

Choisir son agent immobilier

Vous êtes sur le point de mettre en vente un bien immobilier et d’en confier la mission à un intermédiaire ? Suivez le guide.

 Au regard des obligations qui pèsent aujourd’hui sur la vente (mesurage, diagnostics…), cette solution paraît la plus sage. A condition de vous adresser à un professionnel dont le sérieux est reconnu. De ce point de vue, l’agent immobilier se révèle un partenaire indispensable aujourd’hui, d’autant que vous devez effectuer bon nombre de formalités, tels que les diagnostics immobiliers. Acteur de terrain, il connaît parfaitement les prix du marché et sait expertiser les biens.

Mais sur quels critères devez-vous effectuer votre choix ? La meilleure technique consiste à faire le tour des agences de votre quartier et à vérifier qu’elles sont en mesure de répondre à vos attentes. Un bon professionnel doit prendre le temps de vous écouter, de vous conseiller. Au stade de la visite du bien, il doit être en mesure d’établir une évaluation et de préciser sur quelles références il s’appuie. Méfiez-vous d’ailleurs de ceux qui vous promettent de vendre à des prix faramineux. Au défaut, vous pourriez compromettre la réalisation de votre projet. Surtout si vous rachetez derrière.

 Questionnez les agents que vous rencontrez sur les moyens qu’ils mettront en œuvre pour vendre votre bien (affichage en vitrine, annonces dans les journaux, sur internet…). Choisir la meilleure agence ? C’est trouver  le professionnel qui saura vendre vite et au bon prix.

Vérifier tout de même les références de la carte professionnelle de l’intermédiaire et de sa garantie, figurant sur tous les documents qu’il est sensé vous remettre. Attention : si votre bien est atypique, visez les agences habituées à ce type de biens et disposant de fichiers clients très ciblés.

A défaut, l’agent immobilier doit justifier de trois à dix ans d’expérience professionnelle (selon l’activité qu’il exerçait au sein de l’immobilier). Outre son aptitude professionnelle, l’agent immobilier doit détenir une garantie financière qui lui permet, le cas échéant, de vous rembourser les fonds déposés. Cette garantie doit être délivrée par une compagnie d’assurance ou un établissement de crédit agréé. Il doit également être assuré contre les conséquences financières de sa responsabilité civile professionnelle.

Côté honoraires, l’agent immobilier n’est soumis à aucune règle. Il est libre de fixer sa commission comme il l’entend. Celle-ci varie de 4 à 10 % selon les cas. Il est payé au résultat, c’est-à-dire lors de la réalisation effective de la vente.

Quel mandat ?

Il existe trois types de mandats : exclusif, semi-exclusif ou simple. C’est vous qui définissez le type de mandat qui vous liera à votre ou vos agent(s) immobilier(s).

Le mandat exclusif, le plus efficace et le plus contraignant

C’est le plus restrictif, mais de loin le plus performant. Vous signez avec un agent immobilier seul habilité à négocier la vente pendant une période déterminée – en général trois mois. Assuré de toucher sa commission, l’agent est censé faire le nécessaire pour faciliter et mener à terme votre transaction le plus rapidement et dans les conditions les plus favorables possibles. Pour éviter toute mauvaise surprise, nous vous conseillons d’opter pour un mandat révocable à tout moment et de privilégier les agences qui adhèrent à l’Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier (Amepi), née en mai 2009 de la fusion du Fichier français immobilier des professionnels (FFIP) et du Service Inter Agences (SIA).

Le mandat semi-exclusif, ou le non-choix

En choisissant ce type de mandat, vous garantissez l’exclusivité de la vente à une seule agence immobilière tout en vous réservant la possibilité de trouver vous-même un acquéreur. Vous paierez alors à l’agence 50 % seulement de sa commission, au lieu de 100 % dans le cadre d’un mandat exclusif.

Le mandat simple, le moins contraignant mais aussi le plus hasardeux

Ce mandat est celui qui vous laisse le plus de liberté. Vous pouvez vendre vous-même votre bien et confier le mandat à plusieurs agences en même temps. Si vous optez pour le mandat simple, nous vous conseillons de vous limiter à trois agences : au-delà, vous risquez de « griller » votre bien. Privilégiez les agences qui pratiquent l’« intercabinet » et diffuseront votre annonce auprès de partenaires avec qui elles acceptent, le cas échéant, de partager leur commission.

Notre conseil : Chaque type de mandat a ses avantages et ses inconvénients. A vous de trouver le bon équilibre entre efficacité et liberté, en fonction des caractéristiques du bien que vous vendez et de l’état du marché, notamment.

Références : -   fr.wikipedia.org/wiki/Agent_immobilier

   lavieimmo.com

L’acquisition d’un logement est une démarche de longue haleine.  Avant toute visite, il est souhaitable d’établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du prix, de la superficie du bien, du type de bien (neuf ou ancien), de la situation géographique, jardin, proximité du travail, des commerces, des écoles, aux facilités de transport, etc. Un autre préalable à toute visite est de connaître la somme que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous devez déterminer les revenus à consacrer au remboursement de l’emprunt. Sachez que les banques prennent en compte un ensemble de critères pour évaluer le risque lié à votre dossier :


  •  Le niveau de l’apport personnel ;
  •  Le niveau de l’endettement déjà existant ;
  •  La somme des revenus ;
  •  La situation familiale (célibataire, marié avec ou sans enfants) ;
  •  La durée du prêt.

Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires. Sachez que le taux d’intérêt n’est pas le seul critère à prendre en compte lors du choix de votre crédit. Il faudra aussi comparer le montant de l’assurance qui accompagne votre prêt, la durée de remboursement…

Tout acheteur d’un bien en copropriété doit impérativement  se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur un ensemble de points avant de se décider. Le premier concerne la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise ! En effet, la préemption consiste en un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.

Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire, le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Il est donc nécessaire d’exiger du vendeur de communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale du syndic. Il est également recommandé de vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

Ces renseignements peuvent être obtenus auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel, notaire ou avocat,  il leur incombe de faire ces recherches.


Dans des villes comme Marrakech ou Casablanca, très courues par une clientèle étrangère fortunée, les prix au mètre carré s’envolent parfois. Cela a pour conséquence de rendre difficile, pour les autochtones,l’accès à la propriété. Mais, certains biens sont largement surévalués réservant de mauvaises surprises lors d’une future revente. Il faut donc, avant d’investir, se garder des effets de mode, prendre du recul et bien se renseigner sur le marché local. Le bon prix, pour un appartement d’une centaine de mètres carrés, se situe entre 1 000 000 Dhs à 2 000 000 Dhs. On trouve facilement une annonce au Maroc dans cette fourchette de prix.

Rachat de crédit

Le rachat de credit est le processus par lequel l’emprunteur demande un seul prêt pour payer plusieurs prêts. On demande généralement un rachat de credit pour obtenir un taux plus léger ou bien un taux d’intérêt fixe qui soit plus convenable à payer pour l’emprunteur.

Les rachats de crédit sont devenus très populaires dans les dernières années parce de plus en plus personnes sont en train de tomber dans le piège des cartes de crédit, qui donne comme résultat un endettement qui dépasse les propres capacités de remboursement. Dans une situation de ce genre, les emprunteurs peuvent utiliser l’aide offert par des compagnies de rachat de credit qui soient de confiance, afin d’éliminer leurs dettes dans une période de temps mineure. Les institutions financières qui offrent des rachats de crédit aident leurs clients à payer leurs dettes en leur fournissant une consolidation de la dette ou bien une restructuration ou regroupement de la dette. N’importe quel emprunteur qui ait un problème de crédit peut demander un rachat de credit.

Source : Rachat de crédit

Le crédit bail est un contrat de location assorti d’une option d’achat à la fin de la période de crédit. Le preneur s’engage dans le paiement d’un loyer qui peut tenir compte de l’option d’achat . Alors le crédit bail est un arrangement contractuel qui permet au bénéficiaire du contrat d’investir à moyen terme ou à long terme dans un bien immobilier ou non.

Cette formule est particulièrement adaptées aux besoins des professionnels, afin de préserver un autofinancement. Ce qui permettra de nouveaux investissements.

Les avantages d’une telle formule.

    Comptabiliser les loyers comme des dépenses.

    Obtenir un prêt sans affecter ses marges de crédit.

    Protéger ses acquisitions contre la désuétude et l’inflation.

    Simplifier sa planification budgétaire.

    Equilibrer ses paiements selon ses conditions.

    Acquérir et utiliser aujourd’hui un bien d’équipement non prévu au budget mais qui s’avère essentiel

C'est une formule ou le remboursement du capital se fait en bloc à la fin de la dernière échéance avec bien entendu l’intérêt.
Pour un même capital emprunté et une même durée, les échéances de la formule in fine sont inférieures à celles de la formule amortissable du fait que le remboursement graduel englobe que les intérêt, la TVA et l’assurance.

On a

I = C * t

I (intérêt)
C(capital) =300.000 Dh.
t(taux d’intérêt) =0.095 (9,5%)

L'emprunteur versera 28.500 Dh. d'intêret chaque fin d'année.
La derniere année du prêt, le versement devra être 300.000 Dh. plus 28.500 Dh. d'intêret.

Le remboursement du Prêt commence que lorsque les fonds ont été versés. Dans la majorités des cas, les échéances sont mensuelles et l'établissement prélève automatiquement par débit le compte en banque de l’emprunteur aux dates convenues. Il est donc important à veiller à ce que le compte concerné soit suffisamment approvisionné aux dates de prélèvement.

Remboursement par anticipation

Vous pourrez interrompre le prêt en remboursant la somme restant due. Mais l'etablissement prêteur pourra exiger le paiement d'une indemnité. Cette dernière doit être stipulée dans le contrat et ne doit pas exéder 3% du capital restant dû. Cette indemnité peut et doit être discutée lors de la signature du contrat.

Exemple:

Montant restant dû 100.000 Dh.
Pénalité = 100.000 * 3% = 3 000,00 qui est le coût de la pénalité.

En cas de surendettement; Que faire?

Si vous êtes surendettés. Vous pouvez entrer en relation avec vos créanciers pour trouver l’issue favorable. l’établissement prêteur peut vous accordez un nouvel échéancier de remboursement.

L'assurance des prêts immobiliers

L'obtention d’un crédit immobilier est toujours subordonné à la présentation de certaines assurances. IL s'agit de transférer sur un assureur le risque de non paiemant des échéances dûes à la banque.

Que contient un contrat d’assurance.

Un contrat d'assurance est constitué de:
- conditions générales qui indiquent l'étendue des garanties, les exclusions, Le fonctionnement du contrat les obligations de chacune des parties.
- conditions particulières qui indiquent l'identité de l'assuré, les caractéristique de la chose assurée, les sommes assurées les eventuelles exclusions spécifiques ou rachat d'exclusion, le montant de la prime, la ou les échéances de la prime.
Le contrat d’assurance engage l’assuré et l’assureur autour de certains droits et obligations de chacune des parties.
Il faut donc lire attentivement le contrat.

Où souscrire?

La souscription d'un contrat d'assurance peut se faire:
- auprès de l'établissement de financement.
- auprès d'une compagnie d’assurance.
- auprès d'un intermédiaire d'assurance dont le rôle de conseil permet des contrats peformants.

Lorsque la souscription ne se fait pas auprés de l'établissement de financement, un simple avenant de délégation d'assurance établie par l'assureur au profit dudit établissement suffit à l'obtention du prêt.

Procédure de souscription.

Quelque soit l'assureur, il a besoin, pour accorder sa garantie, d'apprécier le risque sur lequel repose son engagement.

A cet effet, un certain nombre d'informations sur le risque sont demandées par l'assureur. Par exemple, en ce qui concerne les assurances de personnes, l'assureur demandera, en fonction de l'âge de l'emprunteur, du capital emprunté et de la durée du prêt, soit une simple déclaration de bonne santé à travers un questionnaire médical dûment renseigné, soit une visite médicale avec des analyses et radiographies.
De l'analyse faite du questionnaire médical ou du rapport du médecin, la compagnie d'assurance acceptera de garantir le risque avec ou sans condition ou refusera sa couverture. Bien évidemment, toute fausse déclaration de nature à modifier l'appréciation du risque par l'assureur entraîne la nullité du contrat.

Durée du prêt immobilier

Un financement est composé de périodes (mois ou trimestres) durant lesquelles s'effectue le remboursement partiel du prêt. Plus le remboursement s’échelonne dans le temps, plus le coût en est augmenté et plus les mensualités de remboursement versées sont réduites. L'emprunteur est le seul à pouvoir préciser la durée idéal d'un prêt.

Montant du prêt immobilier

Le montant demandable sera en fait determiné par votre capacité de remboursement. Plus cette capacité est importante plus le montant du prêt pourra être élevé.

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